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小區的車位權屬歸誰？收費有什么依據嗎？ 海南五指山房產五指山過冬的人群大部分屬于高素質的上層人士，加上熱帶海島的自然優勢，這里可謂是度假勝地。。

在物業管理服務工作中，小區的停車位一直是矛盾的焦點。即使在《物權法》出臺后，糾紛也并沒有減少，主要原因是物業和業主都希望通過法律規定保護自己的合法權利，但是對法律規定的認識和實踐存在著模糊，對很多具體問題的規定有必要加以探討，以利于雙方通過正確的方式行使其享有的權利。

小區車位歸屬問題，物業、開發商和業主之間一直糾紛較多，為減少爭議，《物權法》就此作了相應規定：

根據《物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

該規定仍沒有完全明晰車位歸屬問題，也對其管理權限亦不明晰。物業和業主均引用此條款為已維權，如果沒有其他法律規定依據加以輔證，無法說服和解決問題。

現階段住宅小區機動車停車位分為以下情況：

一、老商品房住宅小區車位問題

老商品房住宅小區一般沒有地庫，只有地上車位，車位一般分為幾種，很少有小區在建設之初考慮的規劃車位，占用道路和空閑場地劃定的車位，占用便道樓前停放的車位，以及改造綠地或道路增加的車位。

以上這些車位的所有權依其性質均為全體業主共有，依據《中華人民共和國物權法》第七十四條：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。也就是說對于老住宅小區為了滿足業主日益增長的生活水平的需要是可以在共有的道路或者其他場地設立停放機動車的，這些車位是全體業主共有的，而不能為部分或個人業主所私有。

對于老商品房住宅小區的車位分配方案，實踐中感覺應該原則上尊重歷史形成之原有車位，對于便道上應考慮只供一樓業主停放自家車輛或他人征得其同意后才可泊車。安排一些專用臨時車位供外來臨時來訪車輛指定限時停放，固定車位和流動車位應該相結合來緩解車位緊張狀況。

對于改造樓間綠地增加泊車位的措施應當謹慎而為，至今為止，沒有一個老商品房住宅小區改造綠地為車位得到批準，都是在先上車后買票，容易引發物業和業主產生激烈矛盾。

二、新商品房住宅小區地面車位

地面停車位是指直接設置在小區地表，以劃線分割方式標明的停車設施。

《物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這一規定將小區內地上停車位的支配權約定給開發商，但是在實踐中部分業主并不認可。

由于地面停車位是直接設置在小區土地表面的停車設施，也就是直接設置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實際上地面停車位的五指山市房地產權就是土地使用權。又因為地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構造上和使用上的獨立性標準。

所以，它不能夠成為所有權的客體，而只能被視為土地使用權的客體。因此，住宅小區地面停車位的五指山市房地產權由小區房屋單元所有人共同擁有。開發商是前期所有房屋產權的所有人，擁有車位的初始權，可以在前期物業服務合同中規定其使用標準，物業公司可依據合同進行服務工作。

而在房屋全部售出或業主大會成立后其使用權轉移至業主大會。結合實踐操作，應當由地面停車位的使用人向業主委員會（即全體區分所有權人的代表機構）交納使用費或租金，同時向提供服務的物業公司交納服務費用。

因此，物業公司在得到業主大會的許可并與業主委員會簽訂協議，對有關收益分配作出具體約定后，可以設立和運營這種地面停車位。否則，將構成無權處分的侵權行為。

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