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五指山市購(gòu)房賣(mài)方違約，買(mǎi)方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？ 五指山買(mǎi)房，五指山的房子定位于度假+養(yǎng)老房產(chǎn)，注重度假養(yǎng)老的舒適性。

在五指山市房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)，一般很少有賣(mài)方或買(mǎi)方主動(dòng)違約，但是一旦五指山市房?jī)r(jià)上漲，這種糾紛極易產(chǎn)生，賣(mài)方往往愿意以犧牲定金或支付部分違約金來(lái)解除合同。那么，作為五指山市買(mǎi)房者在五指山市二手房買(mǎi)賣(mài)中遇到賣(mài)方違約，該如何維護(hù)自己合法權(quán)益呢？小編根據(jù)自身處理五指山市二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的經(jīng)驗(yàn)，提供以下幾點(diǎn)建議供讀者參考。

一、注意收集保留賣(mài)方違約的證據(jù)

大多數(shù)五指山市二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方違約的原因是賣(mài)方見(jiàn)五指山市房?jī)r(jià)上漲后，要求加價(jià)，并表示如果買(mǎi)方不同意加價(jià)則不配合繼續(xù)履行合同；賣(mài)方反價(jià)違約，坐地漲價(jià)后買(mǎi)方要注意收集保存賣(mài)方違約的實(shí)質(zhì)證據(jù)。

因?yàn)楫?dāng)賣(mài)方出現(xiàn)違約意思表示時(shí)，并不一定就構(gòu)成法律意義上的違約行為。如還沒(méi)有到需要賣(mài)方配合履行合同或合同約定的履行期限未屆滿，買(mǎi)方也無(wú)賣(mài)方明確表示拒絕賣(mài)房的證據(jù)，那么此時(shí)如果起訴到法院，賣(mài)方抗辯加價(jià)只是雙方協(xié)商價(jià)格，還未到履行期限，自己并未違約。買(mǎi)方的訴訟請(qǐng)求就很難獲得支持。

我國(guó)民事訴訟法規(guī)定證據(jù)的表現(xiàn)形式可以分為：當(dāng)事人陳述、書(shū)證、物證、視聽(tīng)資料、證人證言、電子數(shù)據(jù)、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄八種。

賣(mài)方拒絕履行合同違約的證據(jù)主要包括電話錄音、短信、微信、郵件等，及賣(mài)方拒絕履行合同的實(shí)際行為。買(mǎi)方在同賣(mài)方交涉過(guò)程中要注意保存錄音及雙方相互溝通往來(lái)的短信，微信及其他書(shū)面材料。

二、預(yù)防賣(mài)方惡意磋商，一房二賣(mài)

買(mǎi)方要防止賣(mài)方為拖延時(shí)間惡意磋商，將房屋另賣(mài)他主。如果發(fā)現(xiàn)賣(mài)方惡意磋商，打算將房屋另買(mǎi)，買(mǎi)方就不能再猶豫必須當(dāng)機(jī)立斷起訴。

三、選擇正確的訴訟方案

我國(guó)合同法規(guī)定違約責(zé)任有三種方式：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失。這三種責(zé)任承擔(dān)方式適用于不同的違約情形，買(mǎi)方要根據(jù)自身案件情況選擇正確的訴訟方案。

1．要求繼續(xù)履行合同

不少買(mǎi)方向法院提出“繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)”的訴訟請(qǐng)求，如果買(mǎi)方起訴要求賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同要求賣(mài)方協(xié)助辦理過(guò)戶，即使法院判決合同繼續(xù)履行，要求被告限時(shí)協(xié)助原告辦理登記。如果被告拒不履行協(xié)助義務(wù)的，買(mǎi)方申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，但是在現(xiàn)實(shí)操作中存在一定困難。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是債權(quán)糾紛，而房屋權(quán)屬糾紛是物權(quán)糾紛，法院做出繼續(xù)履行合同的判決，并不改變房屋的物權(quán)，因此也不發(fā)生“強(qiáng)制過(guò)戶”的效力。

只有法院判決海南房產(chǎn)的所有權(quán)歸誰(shuí)，才存在強(qiáng)制執(zhí)行的基礎(chǔ)。也就是說(shuō)，案由是房屋所有權(quán)糾紛，法院判決生效，所有權(quán)確定，勝訴方以此可以直接辦理產(chǎn)權(quán)登記。法院判決繼續(xù)履行合同，如果賣(mài)方仍然不配合，法院在執(zhí)行繼續(xù)履行過(guò)程中就存在一定困難。很難達(dá)到有效保護(hù)買(mǎi)方權(quán)益。

2．要求解除合同，賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失

買(mǎi)方可以要求解除合同，賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第114條第1款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。買(mǎi)方要求賣(mài)方承擔(dān)的違約責(zé)任一般按照合同約定違約金的數(shù)額或違約金的計(jì)算方法。

如果買(mǎi)方僅僅要求賠償合同約定的違約金，則不足以彌補(bǔ)因五指山市房?jī)r(jià)上漲造成買(mǎi)方的損失。賣(mài)方造成買(mǎi)方的損失應(yīng)完全賠償，包括既存利益因違約行為而減少的直接損失，也包括本可以取得的利益因違約而未獲得的利益即間接損失。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。”

醉高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十八條：“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。”

《關(guān)于審理五指山市二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（初稿）及說(shuō)明》第十八條：“因一方違約導(dǎo)致另一方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，另一方主張差價(jià)損失的，予以支持。雙方對(duì)房屋差價(jià)有約定的，從約定；沒(méi)有約定的，以法院委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)起訴之日的房屋市場(chǎng)價(jià)與雙方約定的房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款之間的差價(jià)確定損失。”

五指山市買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：五指山市樓盤(pán)，純凈的空氣，神奇的雨林，濃郁的黎苗風(fēng)情……這里是放牧心靈的地方，這里是度假養(yǎng)生的天堂。

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